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厉害了近七十小区代表参加车位研讨会嘉宾观点汇总_安徽11选5

发布日期:2018-11-24 10:54来源:未知

  2018年3月17日下午“深圳住宅小区公共权益系列讲座/研讨会”第一期--《车位权益深圳判例与实践全解析研讨会》在北京市盈科(深圳)律师事务所火爆举行!

  此次研讨会主要针对深圳住宅小区业主委员会主任、委员、业主代表,受场地所限,原计划参与研讨人数为60人,由于话题太热,名额当天报满,受部分小区业委会强烈要求,名额扩大到90人,景洲大厦、天然居、先龙阁、碧云天、丰华苑、黑龙江11选5、阳光花园、阳光棕榈园、四海公寓、漾日湾畔、桐林城市广场、万家灯火、景苑大厦、钰龙园、核电花园、益田花园、桃源村、海悦花园、民乐花园、曼海宁花园、海岸明珠、提香名苑等近70个住宅小区业委会主任、委员、秘书、业主代表参加!

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  研讨会由盈科信荣(全国)房地产律师团队事业合伙人、深圳市律师协会房地产法律专业委员会秘书长易玉成律师主持,特邀盈科信荣(全国)房地产律师首席律师张茂荣、中国物业维权第一人、景洲大厦业主委员会主任邹家健、深圳市轻松业科技公司总经理、天然居业委会主任杨志敏以及参与黑龙江11选5、阳光花园、德意名居、丰华苑、先龙阁、碧云天小区维权诉讼的业委会主任、委员、秘书为分享嘉宾。

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  研讨会从剖析深圳丰华苑、先龙阁、美加广场、黑龙江11选5、碧云天和梅州金骏花园(广东高院判决)、重庆帝景豪园(最高人民法院裁决)七个小区生效车位判决开始,主持人先逐一简介,并让参与诉讼的嘉宾分享过程体验,以便于参会人员全面了解案情。

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  1、目前法院审理车位权益纠纷案件,主要适用《物权法》第74条、《深圳经济特区房地产转让条例》第13条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关条款、《物业承接查验办法》等规定;

  2、法院在适用《物权法》第74条时存在随意甚至错误理解的情况,表现在:1)第二款约定主体应在建设单位和购房者之间,而不是建设单位与其他主体之间;2)应当是建设单位与全体购房者或者双三分之二以上购房者约定,而不是与部分或少数购房者的约定;

  3、《物权法》第74条第二款规定的权属约定本质是赋予了开发商权利,因为一手房购房合同都是开发商委托专业律师制定的格式条款,没有该规定之前开发商可能想不到约定,有了该规定开发商全部将权属“约定”为己有,购房者要么接受买房,要么不接受不买房;

  4、政府发证应符合法律规定,做到有据发证。如买卖合同没有约定车位、车库归属的,按照《深圳经济特区房地产转让条例》第13条应归全体业主所有,但是政府又给建设单位进行了初始登记,登记行为于法无据;

  5、由于很多情况下权属不明,实践中存在车位所有权与收益权相分离的情况,法院在审理案件时存在法律依据不统一、裁判标准不统一的情况;

  6、最高人民法院和广东高院的判决确认了地面车位权属依据土地使用权人确认的原则,因占用了业主共有的道路或者其他场地,应适用《物权法》第74条第3款,归全体业主共有;

  7、深圳车位权益之争长期存在的根源在于:法律规定的模糊性、政府登记的混乱性、车库形态的多样性、小区个案的差异性和附属利益的巨大性;

  8、两个建议:政府方面应恢复“车位立法”,尽快出台2014年征求意见的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法》(该“车位立法”在2014年曾引发巨大风波),明确权属;法院方面应出台纠纷指引,统一裁判规则,引导各利益方定纷止争。

  建设部令第168号《房屋登记办法》第三十一条规定:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。”小区所有专有部分以外,未计入小区建筑容积率的公共配套部分,即小区公共场所、公用设施和物业服务用房等均属小区业主共有。这些部分并不以业主是否摊分面积作为界定依据,而是以建筑物竣工备案登记(竣工验收证)记载为准。

  地产开发商确实是第一个花钱投资购买土地,投资建造房子、投资建造配套停车场(位)的投资人,但这一切都属于地产开发商的原始投资行为。中国政府的房地产法规政策是:土地随房屋买卖一并转移。即地产开发商原始购买的土地,已按房屋大小摊分在每一套房屋的面积之中,也就是国家《物权法》中所指的“区分所有权”转移。地产开发商卖完了房子,同时也卖完了土地;地产开发商卖完房子,它的一次投资周期就结束了。地产开发商同它曾原始投资开发的项目,没有半毛钱产权关系了。地产开发商卖完了房子,也就不再拥有该项目土地,没有土地权,也就没有停车场(位)的处置资格。国家规划国土部门明确指出,地产开发商未取得停车场(位)产权证前买卖停车位,或“以租代售”变相买卖停车位,均属违法无效行为。业主购买没有产权证的停车位,不受法律保护。

  2017年9月,最高人民法院就重庆一住宅小区停车位归属纠纷案的民事裁决,明确确定了小区停车位归属的裁定标准:-、土地随售出房屋转移,开发商不拥有土地,无权处置买卖小区停车位。二、开发商通过卖房强势地位,单方约定小区停车位归属行为无效,法院不予支持。三、未计入小区建筑容积率的公共配建停车位及公共部分,不属开发商专有部分,属小区全体业主共有。四、以政府产权部门核准登记为准,未获登记,未取得不动产权证的停车位及公共部分,属于全体业主共有。

  住宅小区停车管理费,无论是否拥有独立停车位,一律执行统一收费标准。经业主大会共同决定,可以对一户多车中的第二台车,实行阶梯差异化收费。建议理由:最高人民法院已确认开发商卖房约定车位归属和以租代售买卖停车位违法无效,在深圳地方政府尚未具体解决各小区停车位非法买卖历史遗留问题前,小区停车管理费应一视同仁,统一收费标准。违法买车位者已优先占用了小区业主共有的停车位,还要少缴停车管理费,这对其他守法未买停车位的业主不合理,不公平。建议深圳物管条例立法,与国家司法审判标准保持一致,增加“小区住宅停车位,无论是否买车位,统一执行收费标准”的条款。根据物权法停车场收费属于物业公司管理范畴与产权无关,根据现状可以实行分类收费或统一收费但所收费用要属于物业管理。

厉害了近七十小区代表参加车位研讨会嘉宾观点汇总_安徽11选5

  从业主角度车位权益维护可以秉持“坚守底线、理性妥协、收益分成、权责一致、依法管理”的基本思路:

  1、坚守底线:车位租售以及价格调整,首要前提都是办理产权证书。由于住宅车库没有独立用地规划等原因,深圳政府部门明确不具备颁发产权证的基本条件,但物权法又提出车位权益可以由当事人约定,因此车位归属存在争议,在这种情况下,业主、业委会至少应当在作出业主大会决定、签署物业合同时坚持车位归属全体业主的底线,理性妥协:如果业主与开发商之间没有车位权益相关约定,依照特区房地产转让条例,车位归属全体业主。但是如果有约定,依据物权法可能存在争议,在这种情况下业主和业委会理性妥协,明确在通过司法诉讼或行政裁定解决问题之前,尊重历史,保持权益分配的现状;

  3、收益分成:很多小区已经出现停车费大部分交付开发商,难以支付车库人工水电等成本,需要物业费倒贴的问题。对此应当首先从停车费中扣除人工水电等成本,客观计算收益后再确定支付开发商与业主之间的“收益”分成;

  4、权责一致:很多小区车库面临高额维修的问题,维修费用应当按照停车费在扣除成本之后的收益分成比例,由开发商和业主按照同等比例进行分担,而不应直接由业主全额负担(通过维修金或者众筹等方式)。车库维修全额使用维修金的前提,是该区域属于全体业主共有部分;

  5、依法管理:这里有三个层次:首先是统一管理,特区条例明确规定小区地上地下统一管理,就是由业主大会聘请的物业管理人统一管理;其次是大会定价,国家、省、市停车费价格政策明确住宅小区停车费价格调整,在车库没有产权登记的情况下,都应当由业主大会决定停车费价格,无论业主和开发商之间合同约定如何;第三是公平使用,按照最高院司法解释,即使有租售赠等约定,也应当按照小区车位配置比例进行使用,车位配比不足1:1的小区,每户使用不应超过1个车位。

  最后的互动环节,现场小区业主代表踊跃提问,各位嘉宾都一一做出回答并给出建议。由于时间关系,很多业主未得到提问机会,为此盈科信荣律师团队承诺会后将继续保持互动。

  本人有幸成为了「车位权益深圳判例与实践全解析」法律讲堂的协办方(轻松业),虽然今天主要负责签到和全程录像的工作,未有机会在场发表个人意见,但是在张茂荣律师和易玉成律师对案例提供非常专业的讲解和分析下,实是获益良多!

  业主一直以来,都是弱势群体,而弱势群体找律师打官司需要靠的就是运气,尤其从今天的案例剖析中发现,可以看到很多大家认为很不合理或存在异议的判决,看得出这十多年来我们业主方是何等的悲哀!十多年来的物业成本上涨,同时物业管理服务质量大幅下跌,因而产生了剧变!业主们开始觉醒,业委会的不断互助提升也让大家慢慢走向专业化的道路上,实现法律赋予的集体决定权利,去选择对的法律顾问、财务顾问和专业务顾问,从弱势群体变成当家作主的真正主人,从社会问题变成有能力以市场化去解决的问题。

  “深圳住宅小区公共权益系列讲座/研讨会”,由深圳专业房地产法律服务机构--盈科信荣(全国)房地产律师团队深圳总部主办、小区治理专业技术平台--深圳市轻松业科技有限公司协办、咚咚找房提供媒体支持,邀请物业小区业主代表、专家律师、相关领域专业人士,就当下国内住宅小区普遍存在的公共权益司法判决、法律依据、实践操作进行接地气分析、总结,旨在为住宅小区业主处理公共权益问题提供法律和实践支持。

  本次举办的《车位权益深圳判例与实践全解析研讨会》为第一期,今后,我们还将针对公共维修资金、架空层、公共收益等方面展开系列研讨,所有讲座研讨均由咚咚找房提供全程媒体支持报道。

  车位立法”风波2014年12月2日规土委发布《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法》(征求意见稿),欲将深圳停车位权属分类确权(配建停车位约定归全体业主所有,增设车位约定归开发企业所有),引发观点大PK:

  1、以时任万科集团首席律师颜雪明为代表的开发商派坚持认为《办法》违反物权法,属于“恶法”,坚决反对;

  2、以时任深圳市律师协会房地产法律专业委员会副主任、深圳市消费者委员会消费志愿律师张茂荣为代表的消费者律师派坚持认为《办法》没有违反《物权法》;

  3、以景洲大厦业委会主任邹家健为代表的深圳各住宅小区业委会坚决支持《办法》,深圳业主论坛40多个业委会80位代表集体表示支持政府立法!

  4、2014年12月16日南方都市报整版报道《同题PK》,同版刊发颜雪明律师文《理性比车位更加稀缺》、张茂荣律师文《车位立法“违法论”是伪命题》、邹家健文《停车位立法是拨乱反正》!

  --一家成立于2007年,起家于二手房诉讼代理,定位于全国范围内“房事”争议解决,志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现全国“房事”纠纷一线(客服专线:)解决的首家跨区域房地产律师连锁品牌。信荣说:“信荣说,说房事”简称,信荣律师房事观点,不可不知。

阿斯顿马丁